土地評価に関する相談件数累計 4000 件超の実績
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山林意見書

料金について

ひかわの杜かんていでは、市街地山林について「宅地への転用が見込め(財産評価基本通達49)」るか否かの判定と、同条に規定される評価方法の適用可否に関する、意見書の作成をしております。

山林意見書300,000円(税抜き)/一箇所(一箇所からお受けします)

流れについて

ここまで無料・料金が発生します
01

住宅地図と公図とに、評価対象地を明示してご送信下さい。

02

山林評価の可能性判定(机上)と、必要に応じて処理方法のご提案をします。

03

提案についてご検討ください。
サービス内容と報酬とは事前に明示しますのでご安心ください。ここまで無料。

04

お申込後に日程を調整して現地調査に伺います。その際、傾斜度等によりこの評価が出来ないと判断した場合は、その旨をお伝えしたうえで、意見書作成を取り止めます(キャンセル料・調査費用はかかりません)。

05

問題が無ければ、意見書の作成に入ります。

山林評価について

財産評価基本通達49

市街地山林の価額は、その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から、その山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その山林の地積を乗じて計算した金額によって評価する。

ただし、その市街地山林の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地山林の価額は、その山林の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

なお、その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価する。

注意

1「その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、その付近にある宅地について11 ((評価の方式))に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその山林との位置、形状等の条件の差を考慮して評価する。

2「その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合」とは、その山林を本項本文によって評価した場合の価額が近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、又はその山林が急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認められる場合をいう。

市街化区域内の宅地地域にある土地で、宅地以外の土地の価格は、その土地が宅地であったとした場合の価格から、宅地化に要する造成費用を控除して求めるのが、原則です。

宅地地域にある土地を取得しようとする人は、取得後にはそれを宅地として利用することを、前提としているのが通常だからです。ですから(宅地地域にある宅地以外の土地の価格)と、(宅地の価格)との間には、大ざっぱにいうと下のような関係が成り立ちます。

式1 宅地地域にある宅地以外の土地の価格+造成費用=宅地の価格 移行すると… 式2宅地地域にある宅地以外の土地価格=宅地の価格-造成費用

これがいわゆる「宅地比準方式」の考え方で、この考え方自体は合理的で実情にも即しているのですが、悩ましいケースも出てきます。例えば「宅地地域にある宅地以外の土地」が、崖地や急傾斜地であるケースです。 この場合には、この崖地や急傾斜地を「宅地」にするための「造成費用」が、「宅地の価格」を上回ってしまうこともあります。この場合には、評価対象地の価格(上記「式2」の左項)はマイナスになってしまいますね。他にも、そもそも造成ができない場合はどう考えるかという問題もあります。

このような場合実際の売買市場では、価格がつかずに土地がそのままの状態で残ることになるのでしょう。 つまり、そのような土地はそもそも「宅地比準方式」によって評価をする前提を欠いているといえます。

ところで、相続税の現場では何らかの評価額を出す必要があるわけで、このような場合には、宅地化を前提としない山林としての価格を基に評価することになります。これが通達49の「なお」書き部分であり、一般的に純山林評価と呼ばれるものです。 純山林の価格は通常、宅地の価格を大幅に下回るため、特定の市街地山林について「宅地への転用が見込めない」と認められれば、格段に有利な評価が可能となるのです。

問題は、この「宅地への転用が見込め」るか否かの判定基準が、必ずしも明確でないことです。 適用要件が必ずしも明確でない割に、適用した場合には評価額が大きく異なるという点、広大地補正に似ているとも言えます。
ひかわの杜かんていでは、市街地山林について「宅地への転用が見込め(財産評価基本通達49)」るか否かの判定と、同条に規定される評価方法の適用可否に関する、意見書の作成をしております。お問い合わせください。

交通費

全国的に対応しております。
交通費については、原則的には実費分をお願いしておりますが、南関東4都県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)においては、交通費は不要です。