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不動産鑑定評価

不動産鑑定評価について

不動産の鑑定評価とは、「その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。」(不動産鑑定評価基準)とされています。
相続税のための土地評価においても、この「不動産鑑定評価」が、必要とされる場合があります。

財産評価基本通達(国税庁)第1章 総則 (この通達の定めにより難い場合の評価)

6 この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、
  国税庁長官の指示を受けて評価する。

評価の選択肢とは

土地について、みんなが納得するような評価額を決めるのは、とても困難です。税金を取る側からすれば「もっと高いでしょ」となるし、払う側からすれば「もっと安いよ」と言いたくなります。

ですから、相続税の土地評価には客観的なルールが必要です。このルールをまとめたルールブックが、国税庁が発表している「財産評価基本通達」です。

相続税土地評価は、原則的にはこの「財産評価基本通達」に則って行われます。「財産評価基本通達」は、納税のためのルールブックなので、専門家でない方々にでも出来るように(というのが建前です)、簡略化された土地評価方法が採用されています。いちいち専門家である不動産鑑定士などが出ていかなくてもいいように、です。

やや乱暴な言い方ですが、この「財産評価基本通達」に慣れてくると、更地一つを評価するのに数分しかからないこともあります。不動産鑑定士に不動産鑑定評価を頼むとふつう、一週間前後かそれ以上の作業期間が必要になりますので、この通達は大変便利だといえます。

そんなわけで、「財産評価基本通達」はそれなりに理屈も通っていますし、私たち専門家から見ても、なかなかの優れものであると言えます。複雑な土地評価をここまで簡明化するのは、すごいことです。

ではこの「財産評価基本通達」、いいことずくめの完璧なルールブックなのでしょうか。いいえ、実はいいことばかりではないのです。ルールを簡略化したことによる弊害も大きいのです。つづいて、この簡略化による弊害を見ていきます。

下の例を見てください。どちらの評価額が高くて、どちらのが安いと思いますか。ふつうはA・Cの方が高く、B・Dの方が安いと思われるはずですし、実際の売買においてもその通りでしょう。ところが、これらは、「財産評価基本通達」にしたがえば、同じ評価額になってしまいます。難しい説明はここでは避けますが、簡単に言うと、「きれいな四角の土地から欠けている面積は大体同じでしょ、だから同じ評価額ね」という理由です。簡明なのは結構ですが、なにかモヤモヤが残りませんか。

例1 通達上は同じ評価額 例2 通達上は同じ評価額

あなたがもし、納税を控えたDの所有者なら、ちょっと納得がいかないはずです。

このように、「財産評価基本通達」というのは、簡明な反面(というか、その分だけ)相当にザックリとした、悪く言えば「粗っぽい」ルールブックなのです。「みんなに分かるような」ルール作りをしようとすると、そのへんの不公平による弊害は、捨象されてしまうのです。

こういう時には、不動産鑑定士の出番です。例えば「Dは建物を建てるにしても相当に制限が出るし、本来は相当に安いですよ」ということを、主張することが出来るかもしれません。簡略的に作られた「財産評価基本通達」が、実際と異なってしまう場合は、個別に評価額を算出することが出来るのです。

長所 短所
財産評価基本通達 簡明 ・粗っぽいため不公平が生じやすい
・簡明とはいえ専門家以外には相当に難しい
不動産鑑定評価 公平な評価 ・専門知識と資格が必要
・評価に手間がかかる

交通費

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