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FAQ
Q1 広大地意見書って何?
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評価対象地が、「財産評価基本通達(24-4)」に規定される「広大地」に該当する旨の意見を主張する書類です。
「不動産の鑑定評価に関する法律」に規定される「不動産鑑定評価書」とは異なります。

Q2 広大地意見書は、申告書に添付しなければいけないの?
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いいえ。広大地意見書は、財産評価基本通達や国税通則法等に根拠のある書類ではありません。
しかし、申告書に添付された場合には、広大地補正の適用可否判断に際して参考にされるのが、
慣行として定着しています。

Q3 広大地意見書をなぜ添付するの?
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①安直な否認の抑止と、②説明性の向上のために添付されることが多いようです。
①について、「広大地」が否認されるようなら、意見書の主張を否定できるほどの証拠と論理的な反論を示して ほしいといった主張がしやすくなります。
②については、読み手(税務署側)がチェックしやすいように判断根拠を示すことで、円滑に業務を進めていただくという事です。この意味においては、不整形地補正率の根拠としてかげ地図面を添付するのと変わりはありません。

Q4 明らかな広大地に関しては、意見書は不要?
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Q3からすると、不要であると思います。ただ、本当にその土地が明らかに広大地に該当するか、気づかない部分で 疑義が生じる余地はないのかは、専門家にチェックしてもらった方が安全ですね。

Q5 開発想定図だけ添付すれば十分?
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これもQ3に照らしてどうか、という事だと思います。開発想定図だけで足りることも有ります。
しかし、「マンション適地かどうか」が論点になるような土地について、開発想定図のみ添付されていても、 意味はあまりありません。目的に照らして、開発図面で足りるのか、意見書があった方がいいのか、あるいは何もい らないのか、これらは事前に専門家に相談したほうが安心でしょう。

Q6 広大地意見書はだれが作っても同じ?
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違います。近年、実務経験の少ない不動産鑑定士が広大地意見書を作成しているのをよく見ます。
国税不服審判において提出されたものの中にさえ、未熟な広大地書類が見られ、これが理由で否認されたのではないかと思えるものもあるくらいです。書籍や鑑定理論上の知識のみで上記A3の目的を安全に達する事は、困難です。税務署との折衝経験を含めた実務の蓄積がある専門家を選びましょう。

Q7 現地調査をしてもらった結果「広大地には該当しない」との判断が出ることはあるの?
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時々あります。ご依頼をいただいて現地に赴いた後、机上では分からないような事情が判明する事があります。
その場合は「広大地に該当しない」旨のご説明をします。意見書はキャンセル扱いとなりますが、この場合の調査費用、キャンセル料は勿論発生しません。

Q8 広大地可否については、事前に税務署に相談をすればどうか。
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ほとんど意味が無いと思います。というのも、私どもの実務の範囲での話ですが、税務署サイドとしては特に近年、広大地補正の可否判断については事前の明言を避ける傾向にあるように感じます。また実際に、事前の相談における回答結果と異なる処分が行われることもあり(参考:国税不服審判裁決事例「東裁(諸)平21第12号」等)、この点はわれわれ納税者サイドが、しっかり自分たちで判断する事が求められているようです。