土地評価に関する相談件数累計 4000 件超の実績
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  • 支部名 大阪 裁決番号 平280015
    裁決年月日 平281006 裁決結果  棄却
    争点番号  400802029 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人は、①本件土地が所在する地域は低層戸建住宅を中心とする住宅地域であること、②交通機関への接近性に直ちに優れているとはいえず、また地元大手デベロッパーの開発シミュレーションによっても本件土地は集合住宅等を建築するよりも戸建分譲の方が利益が大きいとされたことなどから、本件土地が存する地域は相当程度中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものに移行しつつある地域とはいえず、本件土地は、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(広大地通達)に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地が所在する地域(その地域)は、第一種中高層住居専用地域及び第三種高度地区に指定され、建ぺい率は60%、容積率は150%とされており、絶対高さ制限も20mと緩やかに定められていることから、少なくとも3階建以上の集合住宅の建築が可能であること、その地域は、最寄り駅であるA駅から約400m、B駅から約600mの範囲内にあり、いずれの駅からも徒歩圏内であって交通機関への接近性に優れていること、さらに、その地域においては、昭和44年以降(又は昭和40年代以降)、本件相続の開始の日まで3件の開発許可がされているが、その全てが集合住宅等の建築に係る開発行為に対するものであって、実際の利用状況も、全体の約70%という大部分が集合住宅等の敷地の用に供されていたことからすれば、その地域は、集合住宅等の敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度が相当進んでいるものと認められ、その地域に所在する本件土地について経済的に最も合理的であると認められる開発行為は、中高層の集合住宅等の建築であると認めるのが相当である。したがって、本件土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。(平28.10. 6 大裁(諸)平28-15)
    大裁(諸)平28第15号
  • 支部名 東京 裁決番号 平280040
    裁決年月日 平281005 裁決結果  棄却
    争点番号 400802029 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人らは、相続により取得した土地(本件土地、合計地積約3,900㎡)について、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)に定める本件土地に係る「その地域」は、請求人ら主張地域(本件土地の存する市街化調整区域(本件区域)及び周囲の市街化区域を含めた地域)であり、当該地域の標準的な宅地の地積は110㎡ないし170㎡程度で、開発行為を行うに際して公共公益的施設用地の負担が必要となるため、本件土地は本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、市街化調整区域と市街化区域とでは、土地利用の公法上の規制が明らかに異なることから、本件土地に係る「その地域」は本件土地が存する市街化調整区域となり、本件区域における土地の標準的使用は広大な住宅用敷地と認められ、その地積の中央値及び平均値からすると、「標準的な宅地の地積」は1,800㎡ないし2,100㎡程度となる。さらに、本件土地について、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるか否かを検討すると、本件地域については、①本件土地の存する地方公共団体が、市街化を抑制する方向での目標ないし方針を掲げていること、②①を受け市街化区域であった区域が市街化調整区域に指定された地域であること、③過去の開発事例等からして戸建住宅の開発が進んでいる地域とは認められないこと、④土地の標準的使用は広大な住宅用敷地であることなどから、本件地域の標準的な宅地の地積と同程度の地積をもって利用することが、本件地域における合理的な利用であると認められる。そうすると、本件土地を1,800㎡ないし2,200㎡程度で区画割りをした場合、2ないし3区画程度となり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要となるとは認められない。したがって、本件土地は本件通達に定める広大地に該当しない。(平28.10. 5 東裁(諸)平28-40)
    東裁(諸)平28第40号
  • 支部名 関信 裁決番号 平280008
    裁決年月日 平280926 裁決結果  全部取消し
    争点番号  400802029 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 原処分庁は、請求人らが相続(本件相続)により取得した各土地(本件各土地)の財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(広大地通達)の適用につき、広大地通達に定める本件各土地の「その地域」は、原処分庁の主張する地域(原処分庁主張地域)は用途地域が工業地域に指定され、工場、事務所、戸建住宅及び駐車場等が混在する地域であるのに対し、その周囲は用途地域が第一種住居地域と指定されており、戸建住宅を中心とする地域であることから、本件各土地に係る「その地域」は原処分庁主張地域の用途地域、すなわち工業地域である旨主張する。しかしながら、原処分庁主張地域において、①本件相続の開始前20年間に工場の新築はなく、工場として利用されている戸数の割合は僅かであること、②良好な住宅地としての発展等を目的とした土地区画整理事業が施行されたこと、③本件各土地の所在する地方自治体の都市計画の方針により、住居系の土地利用への誘導が図られていることを踏まえると、本件各土地の所在する地域(本件地域)における土地の標準的な使用は工場用地から住宅用地に移行しつつあるものと認められる。そして、④本件地域は戸建住宅や共同住宅の建築において用途制限に差のない第一種住居地域に定められた地域(本件周辺地域)に囲まれるように存しており、容積率及び建ぺい率も同一であること、⑤本件地域及び本件周辺地域(審判所認定地域)の東側には川幅約8mの川が流れており、これを境に土地の利用状況が異なることなどの事情を総合勘案すると、審判所認定地域が本件各土地に係る広大地通達に定める「その地域」に当たると認めるのが相当である。(平28. 9.26 関裁(諸)平28-8)
    関信(諸)平28第8号
  • 支部名 東京 裁決番号 平280001
    裁決年月日 平280704 裁決結果  棄却
    争点番号  400802023 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(広大地通達)の適用において、本件土地(500.34㎡)の所在する地域(本件地域)の標準的な土地の利用は戸建住宅用地であり、その標準的な地積は110㎡から170㎡であるから、本件土地は広大地に該当する旨主張する。しかしながら、請求人の主張は、課税時期から数年後の本件地域の土地の利用状況に基づくものであり、課税時期における本件地域の標準的な土地の利用は店舗又は事業所の敷地で、その標準的な地積は500㎡程度であると認められる。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。(平28. 7. 4 東裁(諸)平28-1)
    東裁(諸)平28第1号
  • 支部名 関信 裁決番号 平270067
    裁決年月日 平280627 裁決結果  一部取消し
    争点番号  400802023 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、相続(本件相続)により取得した地積が500.34㎡の土地(本件8土地)について、本件8土地が所在するその地域(本件地域)における標準的な宅地の地積は、戸建住宅用敷地として110㎡から170㎡までと認められることから、本件8土地は、本件地域の標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地というべきであり、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件相続の開始時において、本件地域における土地の利用状況は店舗等の敷地が中心であり住居専用の戸建住宅の敷地は1区画のみであることからすると、本件地域における標準的な宅地の用途は店舗等の敷地と認めるのが相当である。そして、本件地域における宅地の利用状況からすると、その標準的な宅地の地積は500㎡程度と認められる。そうすると、本件8土地は、地積が500.34㎡であることから、本件地域における標準的な宅地の地積に比し著しく地積が広大な宅地であるとは認められない。したがって、本件8土地は広大地には該当しない。(平28. 6.27 関裁(諸)平27-67)
    関裁(諸)平27第67号
  • 支部名 東京 裁決番号 平270130
    裁決年月日 平280506 裁決結果  一部取消し
    争点番号  400802023 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、幹線道路に接する土地(本件土地)について、①本件土地の周辺の地域は住宅地への移行地域であり、標準的な使用は戸建住宅地で、標準的な宅地の地積は70㎡であるから、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であり、②最も経済的に合理的な戸建分譲開発を行うに当たっては開発道路の敷設を要するから、公共公益的施設用地の負担を要する土地であるとして、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(広大地通達)に定める広大地に該当する旨主張する。ところで、当審判所が認定した本件土地に係る広大地通達に定める「その地域」(本件地域)における土地の地積の中庸値は約300㎡、平均値は約440㎡であるところ、地積が主に分布している土地の平均地積を用途別にみると、駐車場、共同住宅及び事務所の用途では、それぞれ約360㎡、約400㎡、約280㎡であり、これらの地積はいずれも、上記の中庸値と平均値の範囲内にあることからすれば、本件地域における「標準的な宅地の地積」は300㎡ないし440㎡程度であると認められ、本件土地(地積1,329,05㎡)は、本件地域における「標準的な宅地の地積」に比して著しく広大な宅地に該当する。しかしながら、本件土地について経済的に最も合理的であると認められる利用のために開発行為を行うとした場合、本件地域における標準的な地積である300㎡ないし440㎡程度で区画割りするのが相当であり、本件土地をこれら程度の地積で区画割りした場合には、3又は4区画程度となり、これらが全て幹線道路等に接する区画割りをすることが可能であるから、本件土地について開発行為を行うに際して公共公益的施設用地の負担が必要となるとは認められない。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。(平28. 5. 6 東裁(諸)平27-130)
    東裁(諸)平27第130号
  • 支部名 関信 裁決番号 平270034
    裁決年月日 平280229 裁決結果  一部取消し
    争点番号  400802023 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 4区画の各土地(本件各土地)の財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)の適用につき、原処分庁は、本件各土地のうち3区画の各土地(本件1ないし3土地)の本件通達に定める「その地域」(本件地域)は、財産評価基本通達14−2《地区》(6)の中小工業地区として定められた地域(原処分庁主張地域)であり、本件1ないし3土地は、いずれも原処分庁主張地域の標準的な宅地の地積と同程度であるから、本件通達の適用はない旨主張し、請求人らは本件各土地の本件地域は、道路等の施設の状況等を勘案した住居表示を基本単位とする地域(請求人ら主張地域)であり、本件各土地は、いずれも、請求人ら主張地域の標準的な宅地の地積に比して広大な土地で、かつ、開発に当たっては公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるから、本件通達の適用はある旨主張する。しかしながら、本件各土地の本件地域は、本件1ないし3土地と同土地の以外の土地(本件4土地)で相違し、本件1ないし3土地の本件地域は、原処分庁主張地域を含んだより広範な地域(審判所認定地域①)であり、また、本件4土地の本件地域は、請求人ら主張地域のうち河川により分断された地域(審判所認定地域②)であると認められる。そして、本件1ないし3土地は、いずれも、審判所認定地域①の標準的な宅地の地積に比して広大な土地で、かつ、開発に当たっては公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるから、本件通達の適用はある一方で、本件4土地は、審判所認定地域②の標準的な宅地の地積と同程度であるから、本件通達の適用はない。(平28. 2.29 関裁(諸)平27-34)
    関裁(諸)平27第34号
  • 支部名 東京 裁決番号 平270098
    裁決年月日 平280218 裁決結果  棄却
    争点番号  400802029 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人らは、相続により取得した土地(本件土地)について、本件土地に係る財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)に定める「その地域」は、請求人ら主張地域であり、これを前提にすると、当該地域の標準的な宅地の地積は100㎡前後であるから、本件土地は、本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件土地は、幅員約20mの通りに接しており、その道路の規模からすれば、当該通りに接しているという点は、環境・利用等の観点からして高い共通性を有していること、②本件土地は、都市計画による用途地域が準工業地域に指定されていることなどから、本件土地に係る「その地域」は、当該通り沿いの地域(本件地域)とするのが相当である。そして、本件地域における土地の標準的使用は店舗等の敷地であると認められるところ、本件地域における店舗等の敷地の地積の平均値は907.94㎡であり、本件土地の地積(1298.47㎡)は当該平均値の1.5倍に満たないこと、本件地域における店舗等の敷地の地積の範囲は206.67㎡から2,733.84㎡までと大小様々であるものの、店舗等の敷地の35画地のうちの3分の1以上である13画地は1,000㎡を超え、さらに、うち5画地は本件土地よりも地積が大きく、かつ1,600㎡を超えていることから、これらの点を総合勘案すると、本件土地は、本件地域における店舗等の敷地の地積に比して著しく広大な土地であるとは認められない。したがって、本件土地は、本件通達に定める広大地には該当しない。(平28. 2.18 東裁(諸)平27-98)
    東裁(諸)平27第98号
  • 支部名 関信 裁決番号 平270029
    裁決年月日 平280209 裁決結果  全部取消し
    争点番号  400802023 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 原処分庁は、請求人ら以外の第三者が所有する位置指定道路(本件位置指定道路といい、その所有者らを本件私道所有者らという。)に接する土地(本件土地)について、都市計画法第4条《定義》第12項に規定する開発行為(開発行為)を行うとした場合、本件私道所有者らの同意を要するとしても、そのような事情は本件土地自体に起因する客観的な事情ではないから財産の評価に当たって考慮されず、本件位置指定道路を利用した開発行為を行うことが経済的に最も合理的であり、当該開発行為においては、公共公益的施設用地の負担は必要ないので、本件土地は、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める広大地(広大地)に該当しない旨主張する。しかしながら、本件位置指定道路は、本件私道所有者らが所有するもので、被相続人及び請求人らは本件位置指定道路に係る権利を何ら有していない。そのため、本件位置指定道路を利用した開発の可否は、本件私道所有者らの意向に左右されるものであるところ、本件土地については、請求人らの主張するように、本件土地の敷地内に新たな道路を開設して行う開発方法が想定でき、その開発の方法が十分合理性を有するものである以上、このような場合にまで、第三者の所有に係る土地を利用しての開発方法を想定することに合理性があるとはいえない。そして、請求人らの主張する開発方法においては、公共公益的施設用地の負担が必要であると認められるから、本件土地は広大地に該当する。(平28. 2. 9 関裁(諸)平27-29)
    関裁(諸)平27第29号