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  • 支部名 関信 裁決番号 平270023
    裁決年月日 平271215 裁決結果  棄却
    争点番号  400802029 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人は、①評価対象地(本件仮換地)に道路を開設した開発を行えば住環境の快適性が保たれること、②本件仮換地の隣接地(本件隣接地)において行われた道路を開設せずに路地状部分を有する宅地(路地状宅地)を組み合わせた開発(路地状開発)では路地状部分が短く、これをもって本件仮換地において路地状開発を行うことが合理的とはいえず、一方で、周辺の地域では道路を開設する開発方法が一般的といえること、及び③本件仮換地で本件相続の開始後に行われた路地状開発では、路地状宅地の所有者が路地状部分を専ら道路として利用しており、当該部分は実質的な潰れ地であることなどから、本件仮換地に開発行為を行う場合には、道路を開設することが合理的であり、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるので、本件仮換地は、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、同通達に定める「その地域」として当審判所が認定した地域においては、本件相続の開始前10年間の開発事例として本件隣接地の事例がある一方、道路開設した事例はないことからすれば、原処分庁の主張する区割り(上記③の路地状開発における区割り)は、当該地域における標準的な宅地の地積を踏まえて類似の利用に供しようとするものと認められ、また、この区割りが都市計画法等に反することをうかがわせる事情は見当たらない。さらに、路地状開発をした場合、路地状部分は駐車スペースなど宅地の一部として利用することが可能であり、土地の有効利用の点において優れるものというべきである。以上によれば、本件仮換地に関する経済的に最も合理的な開発行為は路地状開発であり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められないから、本件仮換地は、同通達に定める広大地に該当しない。(平27.12.15 関裁(諸)平27-23)
    関裁(諸)平27第23号
  • 支部名 金沢 裁決番号 平270004
    裁決年月日 平271125 裁決結果  一部取消し
    争点番号  400802029 争 点  8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人らは、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(広大地通達)に定める開発行為を行うとした場合における公共公益的施設用地の負担が必要か否かの判断について、分譲が販売である以上、購入者側のニーズや需要という経済的合理性に応えた上でのものでなければならず、請求人らが相続により取得した土地(本件土地)は、請求人らの開発想定図又は分譲完了直前図のように道路を設置することにより、宅地としての財産価値が高まり、経済的に最も合理的な分譲ができることから、広大地通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件土地について道路等の公共公益的施設用地の負担を必要としない原処分庁の開発想定図は、本件土地の広大地通達に定めるその地域(本件地域)における標準的な宅地の地積に、本件土地がその四方を幅員約6mないし約8mの公道に面している接道状況を踏まえたものであり、同図の各区画には、間口距離、奥行距離及びその形状も特段不合理とする点は認められないこと、②本件土地の所在する地域及びその周辺地域において、相続開始日前おおむね10年以内に行われた戸建住宅用地としての開発は4事例が認められ、いずれも道路の設置を伴う開発であるところ、これら開発事例の土地は公道と面していないなど道路の接続状況が本件土地と明らかに異なるとして、いずれも本件土地の評価に当たり比較すべき開発事例とは認められないことからすると、本件土地は、戸建住宅の敷地として都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に道路等の公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められないから、広大地通達に定める広大地に該当しない。また、本件土地は、相続開始日から約1年5か月を経過した頃に実際に道路が設置された開発が行われているが、本件土地の相続開始日後の開発形態のみにより、本件土地について相続開始日において開発行為を行うとした場合に道路の設置を伴う開発が経済的に最も合理的と認められる開発であるか否かを判断することは相当でない。(平27.11.25 金裁(諸)平27-4)
     金裁(諸)平27第4号
  • 支部名 東京 裁決番号 平270027
    裁決年月日 平270902 裁決結果 棄却
    争点番号 400802029 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人は、相続により取得した土地(本件土地)を戸建住宅の分譲用地として開発する場合には道路の開設が必要であること等から、本件土地は財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地について路地状部分を有する画地を組み合わせた戸建住宅の分譲用地として開発すること(路地状開発)が合理的と認められる場合には、本件通達における「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」には該当しないところ、①本件土地は標準的な宅地の地積の区画に分割できること、②本件土地の路地状開発による区画割りは、都市計画法、建築基準法、都道府県等の条例等の定めに反しないといえること、③本件土地に路地状開発を行うことは、建ぺい率及び容積率の計算上有利であるといえること、④本件土地の所在する地域での戸建分譲用地の開発において、路地状開発は一般的に行われているといえることからすると、本件土地について、路地状開発を行うことが合理的であると認められるから、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合にその開発区域内に道路等の開設が必要であるとは認められない。したがって、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な宅地であるとは認められないから、本件土地は本件通達に定める広大地に該当しない。(平27. 9. 2 東裁(諸)平27-27)
    東裁(諸)平27第27号
  • 支部名 東京 裁決番号 平270027
    裁決年月日 平270902 裁決結果 棄却
    争点番号 400802029 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 原処分庁は、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)に定める広大地(広大地)に該当するか否かの判定に当たっては、基本的には都市計画法に規定する開発許可を要する面積基準(面積基準)を指標とすることが適当である旨主張する。しかしながら、広大地の要件は、①その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であること、②開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものであること、③中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものではないことの3要件であるところ、これら3要件を満たすものであれば、広大地に該当するものと判断すべきであるから、広大地は、都市計画法に規定する「開発許可」を受けることが義務付けられた土地である必要はない。したがって、本件通達は、広大地の適否に当たって、特に面積基準を課したものではないことから、この点に関する原処分庁の主張は採用できない。(平27. 9. 2 東裁(諸)平27-27)
    東裁(諸)平27第27号
  • 支部名 関信 裁決番号 平270006
    裁決年月日 平270825 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、相続により取得した土地(本件土地)は、その最有効使用が戸建分譲素地としての使用であること、及び容積率が300%の地域であってもそれだけでは直ちにマンション適地ということにならないことなどから、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める広大地(広大地)に該当する旨主張する。しかしながら、当審判所が認定した本件土地の属する同通達の「その地域」においては、中高層の集合住宅用地としての使用割合が戸建住宅用地としての使用割合に比べ格段に高く、さらに、相続開始日以前20年間における本件土地と同規模の地積である土地に係る建物の建築状況は、中高層の集合住宅の建築例が3事例ある一方で、戸建分譲の土地開発事例はない。また、本件土地は、準工業地域に所在し、容積率が300%及び建ぺい率が60%であるところ、その接面道路の状況からすると、本件土地に中高層の建物を建築することについて特段の支障を来す状況は見受けられない。そして、本件土地は、学校、病院及びスーパーマーケット等に近接するなど、公的施設や商業施設の利用に関して利便性に大きく欠ける点は存しないことから、居住用住宅用地に適した土地であるといえる。以上のことを総合的に勘案すれば、本件土地の最有効使用は、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認めるのが相当である。したがって、本件土地はマンション適地に該当するから、広大地に該当しないというべきである。(平27. 8.25 関裁(諸)平27-6)
    関裁(諸)平27第6号
  • 支部名 大阪 裁決番号 平260062
    裁決年月日 平270526 裁決結果 棄却
    争点番号 400802013 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
    裁決趣旨 請求人らは、相続により取得した各土地(本件各土地)について、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件各土地が所在する本件通達に定める「その地域」とは、その利用状況、環境等がおおむね同一と認められる国道沿いの南側の地域であると認められる。そして、当該地域における宅地の標準的な使用は、幹線道路沿いの広域沿道サービス施設又は店舗併用集合住宅の敷地と認められるところ、かかる標準的使用がされている区画の平均的な地積は、約1,500㎡であり、その過半数を占める区画が1,200㎡〜1,800㎡の間に分布していることから、これらの地積をもって、当該地域の「標準的な宅地の地積」であるものと認めるのが相当である。そうすると、それぞれ約1,200㎡又は約1,600㎡である本件各土地は「標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大な宅地とは認められない。したがって、本件各土地は、本件通達に定める広大地に該当しない。(平27. 5.26 大裁(諸)平26-62)
    大裁(諸)平26第62号
  • 支部名 東京 裁決番号 平260091
    裁決年月日 平270406 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、その地域における宅地の標準的使用は戸建住宅の敷地で、本件土地は標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地に当たるため、本件土地を戸建住宅の敷地として開発分譲する場合、公共公益的施設用地の負担が必要となるから、本件土地は、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地を戸建住宅の敷地として開発することを想定した場合、路地状部分を有する宅地を組み合わせた戸建住宅分譲用地とする開発(路地状開発)を行うことによって、路地状部分を除いた各地の地積について、標準的な宅地の地積に区画割りをすることが可能であり、このような区画割りは建築基準法等の法令にも反しないし、容積率及び建ぺい率の計算上有利である上、その地域においては、道路開設による開発事例はないものの、路地状開発事例が1件認められ、路地状開発を行うことが不自然ではないことなどからすると、路地状開発を行うことが合理的と認められる。そうすると、本件土地について、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合に道路等の開発が必要であるとは認められず、本件土地は、公共公益的施設用地の負担が必要な宅地であるとは認められないので、財産評価基本通達24−4の広大地には該当しない。(平27. 4. 6 東裁(諸)平26-91)
    東裁(諸)平26第91号
  • 支部名 関信 裁決番号 平260037
    裁決年月日 平270324 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、請求人が被相続人から相続した同族会社(本件会社)の株式を財産評価基本通達(評価通達)185《純資産価額》に基づき評価するに当たり、本件会社が所有する市街化調整区域内に所在する土地(本件乙土地)について、本件乙土地が所在するその地域における標準的宅地の地積は220㎡程度であり、これに基づき経済的に最も合理的な方法により区割りすると、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件乙土地は評価通達24−4《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件乙土地の所在するその地域の戸建住宅の敷地の平均地積は592.24㎡であり、また、戸建住宅の地積の地積規模別の区分のうち、区画数の占める割合が他の2倍以上である地積が200㎡を超え400㎡以下の区分に属する戸建住宅の敷地の平均地積は284.16㎡であるから、同地域における標準的な宅地の地積は300㎡から350㎡程度とすることが相当である。次にこの地積に基づき本件乙土地に係る経済的に最も合理的な方法による開発行為を検討すると、本件乙土地が接する道路の隣地を取得するなどによりその幅員を6m以上とした上で、当該道路にそれぞれ2m接する3区画に区分することが、最も経済的に合理的な方法による開発行為であると認められる。したがって、本件乙土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要がないことから、評価通達24−4に定める広大地に該当しない。(平27. 3.24 関裁(諸)平26-37)
    関裁(諸)平26第37号
  • 支部名 関信 裁決番号 平260037
    裁決年月日 平270324 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、請求人が被相続人から相続した同族会社(本件会社)の株式を財産評価基本通達(評価通達)185《純資産価額》に基づき評価するに当たり、本件会社が営業所等の敷地として使用する土地(本件甲土地)について、本件甲土地が所在するその地域における標準的宅地の地積は500㎡であり、これに基づき経済的に最も合理的な方法により区割りすると、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件甲土地は評価通達24−4《広大地の評価》(広大地通達)に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件甲土地の所在するその地域は主に駐車場を備えた店舗等の敷地(店舗等敷地)として利用されており、その地域における標準的な宅地の地積規模は、その地域における店舗等敷地の平均地積(877.33㎡)程度とするのが相当であるところ、当該地積規模となるよう区分する開発行為を行う場合、本件甲土地は三方が道路に接しており、開発道路を設けることなく4区画に区分することが経済的に最も合理的な方法であるから、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担は必要がない。したがって、本件甲土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。 (平27. 3.24 関裁(諸)平26-37)
    関裁(諸)平26第37号
  • 支部名 名古屋 裁決番号 平260025
    裁決年月日 平270217 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、財産評価基本通達24-4《広大地の評価》(広大地通達)に定める「標準的な宅地の地積」を県の開発許可基準等が定める戸建住宅の最低敷地面積であると解した上で、本件土地は、「標準的な宅地の地積」と比べて著しく地積が広大な土地であり、公共公益的施設用地の負担も生じることから、広大地通達に定める広大地に該当する旨、また、仮に、広大地に該当しないとしても、市の定める規則により実質的に公益的な施設の負担を強いられることから、財産評価基本通達《評価の原則》1(3)に基づき当該負担を本件土地の評価において考慮すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は路地状部分を有する宅地を組み合わせ、戸建住宅等の敷地として開発することが可能であるところ、①路地状部分を組み合わせることによって本件地域における標準な宅地の地積に分割できること、②都市計画法等の法令に反しないこと、③建ぺい率及び容積率の計算上有利であること、④本件地域において路地状に分筆して売買された事例が存在することを総合的に勘案すると、広大地通達に定める「公共公益的施設用地」の負担が、必要であるとは認められない。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。また、請求人が予備的に主張する点については、上記のとおり本件土地の戸建住宅敷地としての開発において、公共公益的施設の負担が生ずるとは認められないから、請求人の主張には理由がない。(平27. 2.17 名裁(諸)平26-25)
    名裁(諸)平26第25号