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  • 支部名 仙台 裁決番号 平240010
    裁決年月日 平241214 裁決結果 全部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、相続により取得した本件ABC各土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)にいう「その地域」は、土地区画整理事業の施行地域であり、当該地域は戸建住宅とマンション等が混在しているが、マンション建築の状況、隣接地域の状況及び不動産鑑定士の意見等からマンション適地には当たらず、本件ABC各土地の面積はいずれも3,000㎡前後と著しく広大で、開発行為を行う場合、公共公益的施設用地の負担が必要となることから、本件通達に定める広大地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件ABC各土地の「その地域」は、周辺の土地の利用状況、道路及び用途地域による地域の一体性の分断等を基に判断すると、土地区画整理事業の施行地区内で本件ABC各土地と用途地域を同じくする地域と見ることが相当であり、本件A土地の属するその地域はX地域であり、本件B土地及び本件C土地の属するその地域はY地域であるところ、両地域ともに、①用途地域がマンション等の建築に係る規制が厳しくなく、②交通機関、公共施設や商業施設との接近性に優れており、③用途地域、建ぺい率及び容積率が同一である、北側に隣接・近隣する地域の標準的使用及び開発状況は、中高層の建物の敷地であり、加えて④平成10年以降、1,000㎡以上の土地について戸建住宅用地の開発行為は行われていない。これらのことからすると、本件ABC各土地の最有効使用は、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認められるから、本件ABC各土地はマンション適地に該当する。したがって、本件ABC各土地は、本件通達にいう広大地には当たらない。(平24.12.14 仙裁(諸)平24-10)
     仙裁(諸)平24第10号
  • 支部名 東京 裁決番号 平240123
    裁決年月日 平241213 裁決結果 全部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、相続により取得した賃貸用共同住宅の敷地(本件宅地)の評価に当たり、本件宅地の属する国道の東側の地域は、戸建住宅とマンションが混在しており、本件宅地は、明らかにマンションの敷地用地に適している土地ではなく、戸建住宅の敷地の分譲素地が最有効使用の土地であるから、財産評価基本通達24‐4《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件宅地の属する地域は、当該国道沿いの準住居地域であると認められ、①当該地域は、マンション等の建築に係る開発規制が厳しくない地域であること、②当該地域には、中高層の集合住宅の敷地が6箇所所在すること、③当該地域における相続開始前10年間の開発許可事例は全て共同住宅の建築事例であること、④本件宅地は駅から徒歩圏内にあることを総合勘案すると、当該地域の標準的使用は中高層の集合住宅であると認められる。したがって、本件宅地は、マンションの敷地用地に適している土地と認められ、広大地には該当しない。(平24.12.13 東裁(諸)平24-123)
    東裁(諸)平24第123号
  • 支部名 東京 裁決番号 平240123
    裁決年月日 平241213 裁決結果 全部取消し
    争点番号 400801020 争 点 8財産の評価/1評価の原則/2評価単位
    裁決趣旨 ①原処分庁は、請求人らが相続により取得した一団の雑種地(本件各雑種地)は、その一部について、共有者の有無及び共有持分の割合が異なるため、5区画に区分した評価単位により評価すべきとし、開発許可を要する面積の基準を上回る1区画のみを財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める広大地として評価すべきである旨主張し、他方②請求人らは、本件各雑種地については、一部の雑種地が共有となっているものの、全体が同族法人に賃貸され、当該法人が立体駐車場の敷地として利用していた土地であることから、全体を一つの評価単位により評価すべきであり、広大地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、①本件各雑種地は、堅固な立体駐車場の敷地として一括で貸し付けられ、一括して貸付けの用に供されていたことなどから、当該相続に係る遺産分割後も同一の用途に供される蓋然性が高いと認められる状況にあり、一部が共有地であることによる使用、収益及び処分の制約が実質的にないものと認められ、その利用状況、権利関係等から、全体を一つの評価単位により評価すべきであるが、②本件各雑種地の属する幹線道路沿いの地域における標準的使用は、商業施設等の敷地であり、本件各雑種地を当該地域の標準的使用に係る敷地の地積に区分したとしても、開発行為を行うに際して公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められないことから、本件各雑種地は、広大地には該当しないものとして評価すべきである。(平24.12.13 東裁(諸)平24-123)
    東裁(諸)平24第123号
  • 支部名 東京 裁決番号 平240123
    裁決年月日 平241213 裁決結果 全部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、相続により取得した雑種地(本件雑種地)の評価に当たり、本件雑種地の属する地域は、本件雑種地が面している幹線道路沿いを除く地域であり、当該地域には、戸建住宅が建ち並んでおり、また、本件雑種地は、請求人らが経営する会社に駐車場用地として賃貸されており、現に宅地として有効に利用されている建築物等の敷地ではなく、戸建住宅の敷地の分譲素地が最有効使用の土地であるから、財産評価基本通達24‐4《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件雑種地の属する地域は、幹線道路沿いの地域であり、低層の小売店舗、飲食店等が比較的多く建ち並んでおり、これらの敷地が当該地域の標準的使用と認められ、本件雑種地は、当該標準的使用に係る敷地の標準的な地積に比して著しく広大とはいえない。したがって、本件雑種地は、広大地に該当しない。(平24.12.13 東裁(諸)平24-123)
    東裁(諸)平24第123号
  • 支部名 名古屋 裁決番号 平240009
    裁決年月日 平241030 裁決結果 棄却
    争点番号 400802029 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人らは、相続により取得した土地(本件土地)について、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)にいう「その地域」における土地の標準的な利用は戸建住宅用地である旨の主張を前提に、戸建住宅用地として開発するには、公共公益的施設用地の負担が必要となるため、本件土地の相続税評価額の算定に当たっては、本件通達の評価方法を適用するべきである旨主張する。しかしながら、本件土地を含む、本件通達に定める「その地域」(本件地域)の土地の利用状況について、その利用区分を「戸建住宅」、「共同住宅(3階以上)」、「共同住宅(3階未満)」、「法人等事業所」、「店舗」及び「その他」に区分して調査したところ、「店舗」としての利用が本件地域における標準的な利用と認められ、さらに、本件地域において「店舗」として利用されている土地について、面積順で上位から2番目の物件は、3番目の地積の2倍ほどあることから、上位1、2番目を除き単純平均すると、その面積が730平方メートルとなること、及び地価公示地が本件土地から300メートルほど南に所在し、その地積が770平方メートルであることからすると、本件地域の標準的な宅地の地積は730〜770平方メートルと認められ、本件土地が867平方メートルであることからすれば、本件土地が標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地とは認められない。したがって、本件土地の評価に当たり、本件通達の評価方法を適用することはできない。(平24.10.30 名裁(諸)平24-9)
    名裁(諸)平24第9号
  • 支部名 東京 裁決番号 平240076
    裁決年月日 平241015 裁決結果 棄却
    争点番号 400802029 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人は、相続により取得した本件土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)にいう「その地域」は、請求人の主張する地域(請求人主張地域)である旨を前提として、当該地域内における標準的使用は戸建一般的住宅地であり、本件土地を戸建住宅の敷地として開発分譲する場合、公共公益的施設用地の負担が必要となるから、本件土地は、本件通達にいう広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達にいう「その地域」は、線路の北側にあって、区画整理区域内で本件土地と行政的規制を同じくする地域(審判所認定地域)であると認められ、これに反する請求人主張地域は採用できない。また、審判所認定地域における宅地の標準的使用の判断に際しては、当該区画整理の換地後の各区画の状況及び条例の影響も考慮すべきであるところ、審判所認定地域では、条例により、建物の建築をする場合、商業・事務系施設の集積を高めるため、少なくとも1階部分について店舗等の設置の協力依頼がされており、現に、戸建住宅や共同住宅に比して、店舗又は店舗併用住宅が多く建築されていることからすると、宅地の標準的使用は店舗又は店舗併用住宅と認めるのが相当である。そして、当該区画整理の換地後の各区画の建物の建築状況に基づいて、本件土地について公共公益的施設の負担の要否について検討すると、開発行為を要しないか、区画に割りをするとしても、公共公益的施設用地の負担は見込まれない。したがって、本件土地は、本件通達に定める広大地には該当しないものである。(平24.10.15 東裁(諸)平24-76)
    東裁(諸)平24第76号
  • 支部名 仙台 裁決番号 平240004
    裁決年月日 平240828 裁決結果 全部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 原処分庁は、相続財産である本件土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)に定める「その地域」は甲地域であり、甲地域の標準的な宅地の地積に基づき区画割すると路地状開発することが可能であること、また、甲地域内における路地状開発の事例は数多く存在し、一般的に行われていることなどから、本件土地については、路地状開発による開発が経済的に最も合理的な開発であり、公共公益的施設用地の負担の必要はなく、本件通達に定める広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、本件通達に定める「その地域」は、本件土地と使用状況の連続性、地域の一体性が認められる丙地域と認めるのが相当であり、また、丙地域内においては、道路開設による開発事例と路地状開発事例とが存するものの、本件土地はいずれの事例の画地とも条件を異にするところ、丙地域は、将来、甲地域と同様な街並みになることが予想されることから甲地域における開発事例をみてみると、本件土地と類似する土地での路地状開発の事例はないことに加えて、本件土地において路地状開発を行うとする場合には原処分庁主張の開発想定図にある開発を行うことが想定されるが、その想定される路地の長さを有する開発事例もないことからすると、本件土地については、道路開設による開発を行うのが経済的に最も合理的な開発であると認められる。したがって、本件土地は、公共公益的施設用地の負担の必要があるものであり、本件通達に定める広大地として評価するのが相当である。(平24. 8.28 仙裁(諸)平24-4)
    仙裁(諸)平24第4号
  • 支部名 東京 裁決番号 平240006
    裁決年月日 平240704 裁決結果 一部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、本件土地が財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)の適用がないとされる、いわゆるマンション適地等に当たるか否かについて、①本件土地の周辺地域の状況は戸建住宅とマンションが混在している地域であること、②専門家が本件土地は、マンションの敷地よりも戸建住宅の敷地に適しているとの意見を述べていることなどからすると、本件土地はマンション適地等に該当しない旨主張する。しかしながら、マンション適地等であると認められる場合とは、本件通達に定める「その地域」におけるマンション等の建築の状況、用途地域・建ぺい率・容積率や地方公共団体の開発規制、また、交通、教育、医療等の公的施設や商業地への接近性等から判断して、評価対象地をマンション等の敷地とすることが経済的に最も合理的であると認められる場合を指すと解するのが相当であるところ、①本件土地の存する「その地域」は、マンション等の建築に係る規制が厳しくない地域であること、②本件土地は公共施設及び商業施設との接近性に優れていること、③「その地域」には複数のマンションが存すること、④「その地域」において、本件相続開始前10年間における500㎡以上の土地に係る建物の建築事例は2件あり、いずれもマンションの建築事例であること、⑤本件相続開始日後、現に本件土地上にマンションが建築されていることからすると、本件土地は明らかにマンション適地等に該当するものと認められる。(平24. 7. 4 東裁(諸)平24-6)
    東裁(諸)平24第6号
  • 支部名 関信 裁決番号 平230085
    裁決年月日 平240619 裁決結果 棄却
    争点番号 400802029 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人らは、本件土地に係る財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める「その地域」における標準的な土地の利用形態は100㎡程度の地積の一般戸建住宅用地であるとして、本件土地について開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は、同通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地に係る「その地域」における土地の利用の現況及び当該地域に所在する地価公示地の公示事項等からすれば、当該地域における標準的な土地の使用状況は、1,300㎡程度の規模の小工場、倉庫等の敷地であると認められる。そうすると、地積が約2,300㎡である本件土地は、当該地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であるものの、本件土地は、南北において市道に接面し、その形状がおおむね長方形であることから、本件土地について上記標準的な宅地の規模により開発行為を行うとした場合、南北で二区画に分割すれば、開発区域内に新たな道路を開設せずとも、分割後の区画がそれぞれ既存の市道に接面するように開発することが可能であるから、公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められない。したがって、本件土地は、財産評価基本通達24−4に定める広大地に該当しない。(平24. 6.19 関裁(諸)平23-85)
    関裁(諸)平23第85号
  • 支部名 東京 裁決番号 平230225
    裁決年月日 平240522 裁決結果 棄却
    争点番号 400802029 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人は、本件土地が存する地域の標準的な使用は戸建住宅用地であること、本件土地の南側に隣接し、本件相続開始日において駐車場であった土地が、その後、戸建分譲用地に開発されていることなどから、本件土地は財産評価通達24−4《広大地の評価》にいういわゆるマンション適地等には該当しない旨主張する。しかしながら、①本件土地の存する地域は、用途地域が準工業地域であり、建ぺい率は60%で容積率が300%であるから、マンション等の建築に係る規制が厳しくない地域であること、②本件土地の存する地域は、最寄り駅の北東約600mに位置し、公立の小中学校に近接するなど、公共施設への接近性に優れ、また、商業施設との接近性にも優れていること、③本件土地の存する地域には、複数のマンションが存し、本件地域の過半がマンション及び事務所ビル等の敷地であること、④現に、本件土地はマンションの敷地の用に供されていることからすると、本件土地はマンション適地等に該当するものと認めるのが相当である。(平24. 5.22 東裁(諸)平23-225)
    東裁(諸)平23第225号