土地評価に関する相談件数累計 4000 件超の実績
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  • 支部名 熊本 裁決番号 平230005
    裁決年月日 平231221 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、本件土地を評価するに当たり、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本件通達)にいう「その地域」は、車の通行可能な道路及び行政区域を考慮して、市道Aの西側地域であるとするのが相当であり、当該地域では、様々な建物敷地が混在しているから、すべての敷地の平均地積をもって、当該地域の「標準的な宅地の地積」とするのが合理的であり、そうすると、本件土地は、著しく広大な土地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達にいう「その地域」とは、①河川や山などの自然状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解されるところ、本件土地の周辺の土地の利用状況、道路及び水路による地域の一体性の分断等を基に判断すると、市道Aの東側地域及び西側地域の一部をもって本件通達にいう「その地域」とするのが相当である。また、当該地域においては、その約7割が、工場・倉庫敷地及び事務所敷地などに使用されていることから、これらの地積の平均をもって「標準的な宅地の地積」と認めるのが相当であり、当該平均地積と本件土地の地積とを比較すると、後者は前者に比して著しく広大とは認められないことから、本件土地は本件通達に定める広大地に該当しないと認められる。(平23.12.21 熊裁(諸)平23-5)
    熊裁(諸)平23第5号
  • 支部名 関信 裁決番号 平230028
    裁決年月日 平231206 裁決結果 一部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、本件B土地において開発行為を行うとした場合に、本件B土地に接面する位置指定道路幅を拡幅する必要があり、当該拡幅のための用地提供は公共公益的施設用地の提供と同じであるので、本件B土地は、財産評価基本通達(評価通達)24−4《広大地の評価》(広大地通達)に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達を定めた趣旨は、開発行為により当該開発区域内に道路や公園等の公共公益的施設用地の開設が必要な場合には、相当規模の潰れ地が生じることになり、評価通達15《奥行価格補正》から20−5《容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価》までに定める減額補正では十分とはいえないので、相当規模の潰れ地が生じることを当該宅地の価額に影響を及ぼすべき客観的な個別事情として減額補正することとしたものであるところ、請求人が主張する位置指定道路に係る拡幅部分の提供は、開発区域内に新たな道路を提供する場合とは異なり、評価通達15から20−5までに定める減額補正では十分とはいえないほどの規模の潰れ地が生じたとは認められず、公共公益的施設用地を負担したものとみることはできない。したがって、本件B土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。(平23.12. 6 関裁(諸)平23-28)
    関裁(諸)平23第28号
  • 支部名 関信 裁決番号 平230026
    裁決年月日 平231206 裁決結果 一部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、本件土地を戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に開発道路の設置という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地が財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(広大地通達)に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地は、その所在する地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であるとは認められない。仮に、本件土地の地積が著しく広大であるとしても、①本件土地を低層店舗等の敷地として区画割する場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められず、また、②本件土地を戸建住宅の敷地として分譲開発したとしても、公共公益的施設用地の負担が必要ではない路地状開発による区画割の方が、開発道路を設置する区画割に比べて経済的に合理的であると認められる。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。(平23.12. 6 関裁(諸)平23-26)
    関裁(諸)平23第26号
  • 支部名 大阪 裁決番号 平230016
    裁決年月日 平231017 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、本件土地(地積447㎡)は、請求人らの主張する地域における標準的な宅地(地積262㎡)に比して著しく地積が広大な宅地であること及び開発分譲する場合に公共公益的施設用地である道路を開設する必要があることから、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(広大地通達)にいう広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達にいう評価宅地の属する「その地域」とは、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路、⑤鉄道及び公園など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、本件土地に係る「その地域」は、河川の存在、用途地域、宅地の利用状況及び幅員の広い道路の存在などの客観的な状況を総合勘案した結果、事務所・倉庫・工場等の事業用地の用途に供される地域(本件地域)をいうとするのが相当である。そうすると、本件土地は、本件地域における標準的な宅地(地積490.55㎡)に比して著しく地積が広大な宅地であるとは認められないから、広大地通達にいう広大地には該当しない。(平23.10.17 大裁(諸)平23-16)
    大裁(諸)平23第16号
  • 支部名 関信 裁決番号 平230013
    裁決年月日 平230913 裁決結果 一部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、本件7土地について、面積が広大で、経済的に最も合理的な開発行為を想定した場合、開発道路の設置が必要であり、また、原処分庁が主張するような路地状開発が周辺地域において一般的に行われているとは認められないため、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(本通達)に定める広大地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本通達は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる土地を広大地とし、当該土地の評価の際、一定割合を減額する旨定めているところ、本件7土地は、その存する地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であると認められるものの、①その存する地域における標準的な宅地の地積の規模の範囲で路地状開発による区画割を行うことが可能であること、②かかる区画割によっても法令等の規定に反しないこと、③このような路地状開発が開発道路を設定する場合に比べ路地状部分も敷地面積に算入できるといった建ぺい率等の計算上有利な面があること及び④その存する地域においてこのような路地状開発が一般的に行われていると認められることからすれば、路地状開発による区画割の方が、開発道路を設置する区画割に比べて、戸建住宅の敷地の開発において経済的に合理性があるということができるから、経済的に最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に、公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められない。したがって、本件7土地は、本通達に定める広大地に該当せず、同通達を適用して評価することはできない。(平23. 9.13 関裁(諸)平23-13)
    関裁(諸)平23第13号
  • 支部名 大阪 裁決番号 平230009
    裁決年月日 平230905 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、①本件土地は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、本件における経済的に最も合理的な開発行為である戸建分譲開発を行うとした場合には、公共公益的施設用地の負担が必要であること、②路線価方式による土地の評価は、更地として評価することを前提としており、公共公益的施設用地の負担の要否は、開発行為を行うとした場合に負担を要するか否かで判断すべきであり、本件土地の現状が賃貸マンションの敷地の用に供されていることのみをもって、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》(広大地通達)の定めの適用を排除すべきではないことから、本件土地は、同通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、既に開発行為を了しているマンションなどの敷地用地や評価時点において宅地として有効利用されている建築物の敷地用地については、標準的な地積に比して著しく広大であっても、特段の事情のない限り、広大地通達に定める広大地に該当しないと解されるところ、本件土地の場合、開発行為を了した上、共同住宅の敷地として使用されており、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情も認められず、本件土地の属する地域(本件地域)は、戸建住宅と共同住宅の混在する地域であって、これらの用途のいずれもが本件地域における標準的な利用形態と認められることからすれば、本件土地は、その周辺地域の標準的な利用状況に照らしても、共同住宅用地として有効に利用されていると認められる。したがって、本件土地について開発行為を行うとした場合における公共公益的施設用地の負担の要否について検討するまでもなく、本件土地は広大地通達にいう広大地には該当しない。(平23. 9. 5 大裁(諸)平23-9)
    大裁(諸)平23第9号
  • 支部名 福岡 裁決番号 平230003
    裁決年月日 平230905 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、本件B土地の宅地部分を評価するに当たり、同部分はすり鉢状の土地で側面ががけ地であることから開発もできない土地であるにもかかわらず、このマイナス要素が考慮されていない旨主張する。しかしながら、本件B土地の宅地部分は、長年被相続人らの居住の用に供されている宅地であって、開発行為を行うことは可能であると認められ、すでに財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める評価方法が適用されており、不整形地としての評価減の要因を考慮した評価額より低額なものとなっている。したがって、請求人の主張は採用できない。(平23. 9. 5 福裁(諸)平23-3)
    福裁(諸)平23第3号
  • 支部名 東京 裁決番号 平230018
    裁決年月日 平230721 裁決結果 棄却
    争点番号 400802039 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
    裁決趣旨 請求人は、本件土地の開発に当たっては道路を開設するのが一般的であり、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める「広大地」に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地における合理的な開発方法について判断すると、本件土地は、①路地状開発により標準的な宅地の地積に分割できること、②その開発が都市計画法、建築基準法、条例に反しないこと、③路地状開発の方が位置指定道路を設けるよりも広い延べ床面積及び建築面積の建築物を建てることができること、④本件土地の属する地域(本件地域)において路地状開発による戸建住宅の分譲が行われていることからすると、道路を開設することなく路地状敷地を含む区画に分割した開発が最も合理的な開発方法であると認められる。したがって、本件土地は「広大地」に当たらない。なお、本件土地の周辺地域の開発状況を見ると、路地状開発による事例及び道路開設による事例の双方が見受けられるところ、本件地域内において道路を開設して行われた開発事例は、一路線のみの道路に接面し当該道路からの奥行距離が長大である土地や土地の形状が極めて不整形である土地など、開発する土地の道路との接面状況やその形状及び面積等からみて開発区域内に道路を開設しなければもともと開発が不可能な状況にある土地の開発事例であるから、本件土地と形状、道路との接面状況及び面積等の点で条件を異にしている事例であり、道路開設の開発事例が存することをもって、本件土地が「広大地」に当たらないとの上記認定を覆すことはできない。(平23. 7.21 東裁(諸)平23-18)
    東裁(諸)平23第18号
  • 支部名 熊本 裁決番号 平220013
    裁決年月日 平230606 裁決結果 棄却
    争点番号 400802011 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/1地目
    裁決趣旨 請求人は、宅地である甲土地とゲートボール場である乙土地とは隣接して存しているところ、不動産登記事務取扱手続準則第69条《地目の認定》において、テニスコート等は宅地に接続するものは地目が宅地に該当する旨定められていることからすれば、乙土地については、テニスコート等と同様に宅地とみるべきであるから、甲土地と乙土地はその全体を1画地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、不動産登記事務取扱手続準則第68条《地目》では、宅地とは建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地と定めているところ、甲土地と乙土地とは高さ約1mのブロック塀で明確に区分され、かつ、乙土地の出入口は北側市道側1か所(幅約4m)のみであり、甲土地と乙土地とは当該市道を経由しなければ両土地相互間において直接出入りすることはできないこと、また、甲土地は、被相続人の居住する家屋の敷地として利用され、乙土地は、近隣住民のゲートボールの練習場や地区大会の会場として利用されるなど、甲土地と乙土地との利用目的はそれぞれ異なっていることからすれば、乙土地が甲土地上の家屋の維持若しくは効用を果たすために必要な土地と認めることは相当でない。また、乙土地の地目については、雑種地と認められることからすると、甲土地と乙土地は地続きではあるものの、地目はそれぞれ異なっており、また、それぞれが別個に利用されており、両土地が一体として利用されていた事実も認められないから、甲土地及び乙土地は、それぞれを1画地として別々に評価するのが相当である。(平23. 6. 6 熊裁(諸)平22-13)
    熊裁(諸)平22第13号

     

  • 支部名 東京 裁決番号 平220204
    裁決年月日 平230517 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、本件土地は、区画整理事業中の仮換地の区画であり町並みが整然としているから、宅地分譲としては整形地が相応であり、路地状敷地は、路地状部分を駐車スペースとして利用できるものの通路が狭く、売却する場合に不利であり、その価値は著しく減少するとともに、長期的な視点に立った場合においても、路地状開発は経済的に合理的とはいえず、請求人らが主張する開発想定図のとおり、道路を設けて区画割することが経済的に最も合理的な分割であるから、本件土地は、財産評価基本通達24-4《広大地の評価》(本件通達)に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、道路等の公共公益的施設用地の負担の必要性については、経済的に最も合理性のある開発を行った場合においてその負担が必要となるか否かによって判断するのが相当であるところ、原処分庁が主張する開発想定図に基づいて本件土地を開発すれば、①1区画当たりの地積は、いずれの区画についても、本件土地が存する本件通達に定める「その地域」(本件地域)における標準的な宅地の地積の範囲内となること、②その開発が都市計画法等の法令などに反するものではないこと、③建ぺい率及び容積率の算定に当たって、道路を開設するよりも広い建築面積及び延べ床面積の建築物を建てることができることが認められる。加えて、現に、本件地域内において、本件土地と奥行距離を同等程度とする土地について路地状開発の区画が複数あることなどを総合的に勘案すると、本件土地については、路地状開発により戸建住宅用地とすることが経済的に最も合理的な開発方法であると認められる。このことは、本件相続開始日から近接した時期に本件土地が道路を開設することなく区画割されて宅地分譲が行われた事実からも明らかである。したがって、本件土地は、開発を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な土地とは認められないから、本件通達に定める広大地として評価することはできない。(平23. 5.17 東裁(諸)平22-204)
    東裁(諸)平22第204号