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  • 支部名 東京 裁決番号 平220112
    裁決年月日 平221124 裁決結果 一部取消し
    争点番号 400802029 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人は、評価対象地はセットバックを要する土地であり、潰れ地が生じることから、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める広大地評価を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、評価対象地が接する道路の道路幅は4m以上あり、評価対象地は、そもそも建築基準法第42条第2項の規定によるセットバックを必要とする土地には該当しない。(平22.11.24 東裁(諸)平22-112)
    東裁(諸)平22第112号
  • 支部名 熊本 裁決番号 平220005
    裁決年月日 平221112 裁決結果 棄却
    争点番号 400801020 争 点 8財産の評価/1評価の原則/2評価単位
    裁決趣旨 請求人らは、丙土地は1筆の土地上に数戸の古い建物が並列する土地で、貸家建付地及び自用地が混在する土地であるが、開発行為を行うとした場合、土地所有者の意向としては、すべての古い建物を取り壊し、一団の土地として開発行為を行うはずであるから、丙土地を一団の土地として財産評価基本通達24−4《広大地の評価》の定め(広大地評価)を適用すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達7−2《評価単位》は、宅地の評価単位について、「1画地の宅地」(利用の単位となっている1区画の宅地)を評価単位とする旨定めているところ、「1画地の宅地」とは、その宅地を取得した者が、その土地を使用収益、処分することができる利用単位ないし処分単位であって、①宅地の所有者による自由な使用収益を制約する他者の権利の存否により区分し、②他者の権利が存在する場合には、その種類及び権利者の異なるごとに区分して、それを1画地の宅地として評価するのが相当と解される。そうすると、丙土地については、「丙1土地」、「丙2土地」、「丙3土地」、「丙4土地」、「丙5土地及び丙5土地東側土地」、「丙6土地」及び「丙7土地」に区分して、それぞれ1画地の土地として評価することとなり、その面積はいずれも所定の面積未満であることから、広大地評価を適用することはできない。(平22.11.12 熊裁(諸)平22-5)
    熊裁(諸)平22第5号
  • 支部名 熊本 裁決番号 平220005
    裁決年月日 平221112 裁決結果 棄却
    争点番号 400801020 争 点 8財産の評価/1評価の原則/2評価単位
    裁決趣旨 請求人らは、財産評価基本通達7《土地の評価上の区分》の定めのとおり、評価の原則からいえば、地目・用途の別に評価することは承知しているが、同定めのただし書に特例的な取扱いがある趣旨からすれば、同通達24−4《広大地の評価》の定め(広大地評価)の適用に当たっては、評価の原則を当てはめることは相当でなく、あくまでも「開発行為をするとすれば」ということから判断すべきであり、開発行為を行うとした場合、地目や用途が異なるとしても同一所有者で地続きであれば、併せて開発を行うはずであることからすれば、このような土地は地目・用途に関係なく面積要件を満たしていれば広大地評価を適用すべきである旨主張する。しかしながら、甲土地と乙土地は地目が異なっており、また、甲土地は自用地の農地として、乙土地は貸家建付地としてそれぞれが別個に利用されており、甲土地と乙土地は地続きではあるものの、一体として利用されていた事実は認められないことから、そもそも財産評価基本通達7のただし書を適用する余地はなく、甲土地と乙土地を併せて一団の土地として広大地評価を適用することはできない。(平22.11.12 熊裁(諸)平22-5)
    熊裁(諸)平22第5号
  • 支部名 東京 裁決番号 平220102
    裁決年月日 平221109 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、市街化調整区域内に所在する雑種地である本件各土地について、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める広大地の評価を適用すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達24−4に定める広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地で、都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地として潰れ地が生じる土地を前提としている。そうすると、市街化調整区域内の開発が許可される条例指定区域内に所在しない本件各土地は、開発行為を行うことができない土地であることから、財産評価基本通達24−4に定める広大地として評価することはできない。(平22.11. 9 東裁(諸)平22-102)
    東裁(諸)平22第102号
  • 支部名 東京 裁決番号 平220082
    裁決年月日 平221018 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、評価対象地である本件土地の属する財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める「その地域」の範囲については、原処分庁の主張する範囲よりも広くとらえるべきであり、仮に、原処分庁の主張する範囲であるとしても、本件土地はマンション適地に該当しない旨主張する。しかしながら、請求人の主張する「その地域」は、その東西で明らかに町並みが異なること、原処分庁の主張する「その地域」は、その南北では、土地の利用状況及び環境等が大きく異なっていることが認められることから、いずれの主張も採用することができず、総合的に判断すると、本件土地の属する「その地域」は、原処分庁の主張する「その地域」のうち、南側地域と認めるのが相当である。また、本件土地の属する「その地域」についてみると、徒歩圏内に利用できる駅が複数あり交通の便も良く、公立の小中学校、金融機関や商業施設にも近いなど利便性の高い地域に所在すること、同地区の近年の開発状況は、中高層の集合住宅等の敷地用地としての開発が多く、本件土地と同程度の地積規模の土地については中高層の集合住宅等の敷地用地としての開発が多いことが認められる一方、中高層の集合住宅等が建築されていない土地については、面積が狭小又はその地形から建設が不可能であったことが認められる。以上のことからすると、本件土地は、社会的・経済的・行政的見地から総合的に判断して、マンション適地等に該当するものと認められる。(平22.10.18 東裁(諸)平22-82)
    東裁(諸)平22第82号
  • 支部名 東京 裁決番号 平220041
    裁決年月日 平220826 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》の定めにいう「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、評価対象地について、開発行為を行う必要があるか否かにかかわらず、開発行為を行うと仮定した場合に道路などの公共公益的施設用地の負担が生じるものをいう旨主張するが、これについては、経済的に最も合理性のある開発を行うとした場合に、道路などの公共公益的施設用地の負担が生じるものをいうのであって、評価対象地の既存道路との接道状況や土地の形状からみて、公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる場合まで同定めが適用されるものではないから、請求人の主張は採用できない。(平22. 8.26 東裁(諸)平22-41)
    東裁(諸)平22第41号
  • 支部名 東京 裁決番号 平220005
    裁決年月日 平220702 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、本件土地が所在する地区内の土地は、当初の開発分譲時には500㎡を超える住宅地が多数存在していたものの、時の経過とともに、小規模な宅地も多数存在するようになり細分化が進行していること、及び最近の売買実例は200㎡から250㎡程度の地積が中心的なものであることからすると、当該地区内における標準的な宅地の地積は、200㎡から250㎡程度が相当であるから、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な土地であると認められ、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件相続開始日前後における本件土地が所在する地区内の宅地の一画地あたりの地積は、350㎡以上の宅地が半数以上を占めることが認められること、並びに近隣地域内で土地の利用状況、環境、地積及び形状等について標準的な画地として選定される当該地区内にある公示地及び基準地の地積が、それぞれ513㎡及び442㎡であることからすると、その地域における「標準的な宅地の地積」はおおむね400㎡から500㎡程度と認めるのが相当といえる。そうすると、本件土地は、その地域における「標準的な宅地の地積」に比して著しく広大であるものの、おおむね400㎡から500㎡程度の地積で分割するとすれば道路等を敷設することなく2区画に分割することができるから、本件土地は、公共公益的施設用地の負担を必要とする開発行為を行わなければならない土地であると認めるのは相当でなく、広大地に該当しない。請求人らは、当該公示地及び基準地について、長年改定されていないから、これをもって「標準的な宅地の地積」を判断するのは相当でない旨主張するが、長年改定されていないということは、近隣地域内の土地の利用状況等に大きな変更がないということを裏付けているといえるから、請求人の主張は採用できない。(平22. 7. 2 東裁(諸)平22-5)
    東裁(諸)平22第5号
  • 支部名 大阪 裁決番号 平210069
    裁決年月日 平220616 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、本件各土地に係る財産評価基本通達24−4《広大地の評価》にいう「その地域」における土地の最有効使用は戸建住宅用地である旨の主張を前提に、本件各土地について、戸建住宅用地として開発するには公共公益的施設用地の負担が必要となるため、相続税評価額の算定に当たっては、財産評価基本通達24−4に定める広大地の評価方法を適用するべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達24−4にいう評価宅地の属する「その地域」とは、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路、⑤鉄道及び公園など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、これを本件についてみると、本件各土地に係る「その地域」については、用途地域、行政区域、宅地の利用状況、幅員の広い道路の存在などの客観的な状況を総合勘案した結果、利用状況、環境等がおおむね同一であり、工場、倉庫及び事務所の敷地の用途に供されることを中心としたひとまとまりの各地域をいうのが相当であり、当該各地域における標準的な土地の使用方法は、工場、倉庫及び事務所の敷地であると認められる。したがって、そもそも本件各土地の最有効使用方法が戸建住宅用地であるとは認められず、本件各土地の評価に当たり、広大地の評価方法を適用することはできない。(平22. 6.16 大裁(諸)平21-69)
    大裁(諸)平21第69号
  • 支部名 東京 裁決番号 平210171
    裁決年月日 平220607 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、本件土地について戸建住宅分譲を想定した場合には、本件土地の面積は500㎡未満であり開発による最低敷地面積の制限がないことから、周辺地域のミニ分譲の開発事例の画地規模(80㎡程度)も勘案し、位置指定道路を設けて、請求人らが主張する開発想定図のとおり5分割に区画割することが最も合理的な分割であり、そうすると、開発道路等の公共公益的施設用地の負担が生じることから、本件土地は、広大地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、公共公益的施設用地の負担の必要性については、経済的に最も合理性のある開発を行った場合においてその負担が必要となるか否かによって判断するのが相当であるところ、原処分庁が主張する路地状開発による開発想定図に基づいて本件土地を分割すれば、①各画地が標準的な宅地の地積(100㎡以上)を満たすこと、②分割方法も都市計画法等の法令などに反するものではないこと、③建ぺい率及び容積率の算定に当たって路地状部分の面積も敷地面積に含まれるため、位置指定道路を設けるよりも広い建築面積及び延べ面積の建築物を建てることができ、路地状部分を駐車場として利用することも可能になることが認められること、④現に、本件地域内に路地状敷地の区画が複数あることなども考慮すると、本件土地については、路地状開発により戸建住宅分譲用地とすることが経済的に最も合理的であるといえる。したがって、本件土地は、路地状開発を行うことにより道路等の公共公益的施設用地の負担は必要と認められないから、広大地として評価することはできない。(平22. 6. 7 東裁(諸)平21-171)
    東裁(諸)平21第171号
  • 支部名 関信 裁決番号 平210119
    裁決年月日 平220525 裁決結果 棄却
    争点番号 400802029 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
    裁決趣旨 請求人は、本件各土地を開発しようとする場合、開発指導要綱に基づく事前協議により新設道路用地の設置が義務付けられることになるから、本件各土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》の定めを適用すべきである旨主張する。しかしながら、評価対象地が当該通達の定めにいう「広大地」に該当するというためには、原則として、評価対象地の属する地域において都道府県知事の許可が必要となる最小面積以上の宅地であることが必要であり、一般的基準による画一的評価を図った財産評価基本通達の趣旨及び課税の公平からみて、評価対象地に都道府県知事の許可は不要であるが要綱による行政指導を受ける場合には、法的拘束力に準じた事実上の強制力があり、開発に当たって公共公益的施設用地の負担による減歩が生じることが当該地域において一般的であり、これが明確に確認できる場合を除き、「広大地」に該当しないと解するのが相当であるところ、本件各土地は、都市計画法及び条例において開発許可を要しないとされており、また、事前協議においても、請求人が主張するような強制力のある行政指導が行われている事実は認められず、本件各土地は、公共公益的施設用地の負担が求められるのが明確であったものとまでは認められない。したがって、本件各土地の評価に当たり、当該通達の定めを適用すべきではない。(平22. 5.25 関裁(諸)平21-119)
    関裁(諸)平21第119号