土地評価に関する相談件数累計 4000 件超の実績
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  • 支部名 熊本 裁決番号 平210007
    裁決年月日 平211215 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、請求人らの一人が相続により取得した本件土地(1,075㎡)の最有効使用は、本件土地が存する本件地域の状況及び本件土地の個別的要因を考慮すると、中高層の集合住宅等の敷地として利用することではなく、建築資金が小額でリスクの小さい戸建住宅の敷地として利用することである旨主張する。しかしながら、本件地域では、①平成X年にその用途地域が住居地域から近隣商業地域に変更され、建ぺい率は80%、容積率は300%と中高層の集合住宅等を建築することが可能であること、②平成X年以降、市に対して開発許可申請がなされていないことから1,000㎡以上の土地について開発行為をした場合に公共公益的施設の負担が必要な開発は行われていないこと、③本件相続の開始日以前10年間において、戸建住宅よりむしろ中高層の集合住宅等が多く建築されていることが認められる。次に、本件土地についてみると、本件土地の形状、接面道路の幅員、本件土地と接面道路との接する距離、接面道路と県道・国道との距離に加えて、容積率が300%と定められていることなどからしても、本件土地に中高層の建物を建築することに特段の支障を来たす状況は見受けられない。なお、平成10年8月には、本件地域内の約830㎡の土地に11階建の事務所ビルが建築されており、本件土地と同規模の土地が細分化されることなく一体として利用されている。以上の事実を勘案すると、本件土地の最有効使用は、戸建住宅の敷地の用に供することではなく、中高層の集合住宅等の敷地の用に供することであると認められる。したがって、本件土地はマンション適地等に該当するので、財産評価基本通達24-4《広大地の評価》に定める広大地に該当するとして評価することはできない。(平21.12.15 熊裁(諸)平21-7)
    熊裁(諸)平21第7号
  • 支部名 東京 裁決番号 平210078
    裁決年月日 平211214 裁決結果 一部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、本件土地の最有効使用は戸建住宅敷地で、その地域の標準的な地積に比し本件土地は著しく広大であり、その開発に当たって、公共公益的施設用地の負担を要することは明らかであるから、広大地の評価によるべきである旨主張する。しかしながら、本件土地が属する「その地域」の宅地の標準的かつ経済的に最も合理的な使用方法は、工場、倉庫又は事務所の敷地であると認められるところ、本件土地について、経済的に最も合理的な開発行為は工場、倉庫又は事務所の敷地として、2分割又は3分割することであると認められ、本件土地の開発行為に当たり、公共公益的施設用地の負担が生じるとはいえないから、請求人らの主張は採用できない。(平21.12.14 東裁(諸)平21-78)
    東裁(諸)平21第78号
  • 支部名 東京 裁決番号 平210012
    裁決年月日 平210826 裁決結果 棄却
    争点番号 100203990 争 点 2国税の納付義務の確定/3更正の請求/8その他
    裁決趣旨 請求人らは、本件土地の評価に当たって、本件各更正の請求の内容について事前に原処分庁に相談したところ、1画地の宅地として、広大地として評価するよう本件調査担当職員の指導を受けたので、これに従って本件各更正の請求をしたものであり、職員の指導及びこれに従った本件各更正の請求は尊重されるべきである旨主張する。しかしながら、本件調査担当職員は、関与税理士事務所担当者からの質問に対し、第一統括官と検討し本件土地を1画地の宅地として評価してもよい旨回答した後、本件各更正の請求のため原処分庁を訪れた関与税理士事務所担当者に対して、本件土地は2画地として評価する必要がある旨を説明している。そうすると、本件土地は、本件A土地及び本件B土地をそれぞれ1画地の宅地として評価するのが相当であるから、本件調査担当職員の回答により、請求人らが経済的不利益を受けることになったとは認められない。したがって、信義則の法理を適用すべき特別な事情は認められないから、請求人らの主張には理由がない。(平21. 8.26 東裁(諸)平21-12)
    東裁(諸)平21第12号
  • 支部名 東京 裁決番号 平210012
    裁決年月日 平210826 裁決結果 棄却
    争点番号 400801020 争 点 8財産の評価/1評価の原則/2評価単位
    裁決趣旨 請求人らは、本件土地は、本件相続に係る相続税申告期限の日において、その全体を居住の用に供していること及び平成7年1月12日付の審判所が裁決した事例と極めて類似しているから、同裁決と同様に、全体を1画地の宅地として広大地の評価をすべきである旨主張する。しかしながら、請求人らが主張する裁決と本件は前提が異なり、また、本件土地は、本件遺産分割により、本件A土地は請求人甲及び乙が共有持分で取得し、本件B土地は請求人甲が単独で取得している。そうすると、本件A土地は共有財産であるから、共有物の変更や処分は共有者の同意が必要であるなど、単独所有の場合と比較して使用、収益及び処分について制約がある土地であると認められる。そして、本件遺産分割が著しく不合理な分割であるとは認められないから、本件土地を1画地の宅地として評価する事情は認められず、本件遺産分割後の本件A土地及び本件B土地をそれぞれ1画地の宅地として、本件A土地のみを広大地として評価することが相当と認められるから、請求人らの主張には理由がない。(平21. 8.26 東裁(諸)平21-12)
    東裁(諸)平21第12号
  • 支部名 関信 裁決番号 平210009
    裁決年月日 平210824 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人らは、本件土地の評価額を、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》の定めを適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、同通達は都市計画法第4条《定義》第4項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる場合に適用される。本件土地は、請求人らが提出した開発想定図によれば、道路等を設けず路地状開発を行っても、付近の標準的な宅地規模に、かつ、都市計画法等の法令違反することなく分割が可能である。また、本件土地の存する地域には、本件と同様に路地状開発が行われていることから、本件土地は、開発行為を行なうとした場合、道路等の公共公益施設用地の負担が必要とは認められない。(平21. 8.24 関裁(諸)平21-9)
    関裁(諸)平21第9号
  • 支部名 沖縄 裁決番号 平200012
    裁決年月日 平210626 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、原処分庁は評価対象地が広大地で無道路地に該当するとして、開発想定図を作成しそれに基づき評価額を算定しているが、原処分庁の開発想定図における開発区域外の道路と開発区域内道路とを接続する道路(以下「接続道路」という。)は、当該道路を設定した後の隣接地の北東側の残地が、住宅地として利用できないように設定しており、当該隣接地の所有者は、そのような区分での売却には応じず実現不可能なものである旨主張する。ところで、広大地を評価する場合には、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》に基づき行うべきところ、同通達の趣旨は、未開発な土地を宅地として活用する場合や広大な宅地を再開発する場合には、都市計画法による開発行為が必要となり、その結果、道路、公園等の公共公益的施設用地としてかなりの提供用地が生ずることから、その土地の評価に当たって提供用地となる部分の地積を考慮することとしたものであり、この取扱いは相当であると認められる。そして、広大地補正率の基になる公共公益的施設用地については、経済的に最も合理的であると認められる開発行為を行うとした場合の公共公益的施設用地の地積をいう旨定めている。これを本件についてみると、評価対象地は、広大地に該当するため、広大地補正率の基となる公共公益的施設用地、すなわち開発区域内道路について経済的に最も合理的に設定して面積の算定を行うべきところ、原処分庁の開発想定図は、区画数の多寡、道路の設置状況及び各画地の形状等を総合勘案すると、経済的に合理的であると認められるところであり、当該開発想定図における開発区域内道路からの接続道路の設定は相当と認められる。(平21. 6.26 沖裁(諸)平20-12)
    沖裁(諸)平20第12号
  • 支部名 仙台 裁決番号 平200027
    裁決年月日 平210625 裁決結果 棄却
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、本件土地は、土地区画整理事業が完了しているが、戸建住宅分譲用地の開発では公共道路の取付けが必要であるから、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》を適用すべきである旨主張する。しかしながら、当審判所において、経済的に最も合理的である利用を前提として、1区画の面積及び接道義務の基準、本件土地の地形並びに近隣地域の利用状況をしんしゃくして開発想定図を作成すると、本件土地は、①本件土地周辺地域の利用状況にあった宅地の地積に分割され、②当該分割による開発が、都市計画法等の法令などに反しておらず、③容積率及び建ぺい率も経済的に利用されることから、このような開発は、同通達に定める「経済的に最も合理的な」開発に該当し、この場合に、公共公益的施設としての道路を敷設することなく開発することが可能である。したがって、財産評価基本通達24−4の適用はなく、請求人の主張には理由がない。(平21. 6.25 仙裁(諸)平20-27)
    仙裁(諸)平20第27号
  • 支部名 東京 裁決番号 平200158
    裁決年月日 平210409 裁決結果 一部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 請求人は、広大地に該当するか否かの判断は、開発行為を行うことが経済的に最も合理的であるか否かを考慮する必要はなく、開発許可申請が必要な行為をするとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるか否かによって判断するべきである旨主張する。しかしながら、広大地の評価は、その土地の経済的に合理的な用途である戸建住宅分譲用地として開発を行う場合に、相当規模の公共公益的施設用地の負担が生じることを前提として、その負担を考慮して減額の補正を行うとしたものである。そうすると、経済的に合理的な開発行為であるか否かにかかわらず、開発行為を行う場合に公共公益的施設用地の負担がありさえすれば、広大地の評価の適用があると解釈することはできない。(平21. 4. 9 東裁(諸)平20-158)
    東裁(諸)平20第158号
  • 支部名 東京 裁決番号 平200151
    裁決年月日 平210406 裁決結果 一部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 原処分庁は、4階建の共同住宅が存する本件土地は、中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものであるから、広大地の評価の適用はない旨主張する。しかしながら、本件土地は、①低層住宅地における良好な居住の環境を保護する第一種低層住居専用地域に存し、建ぺい率が50%、容積率が80%であって、建築物の高さ制限は都市計画において第1種高度地区に指定されていることから10m以下であり、②付近の土地の利用状況は、一部に3階建程度の集合住宅が存するものの、大部分は戸建住宅の用に供され、③本件相続開始日前5年程度の近隣での宅地開発状況は、戸建住宅となっているものが多くその中には地積2,000㎡以上の土地が含まれていることから、その周辺地域の標準的使用は戸建住宅の敷地であるということができる。また、本件土地上の4階建共同住宅は、建築後既に35年を経過しており、当該建物建築後の都市計画の変更により本件相続開始日においては同じ4階建の建築物の建築はできないことなどの特殊事情があることからすれば、当該建物の存在を考慮しても、本件土地はマンション適地等に該当するとはいえないというべきである。そして、①本件土地の地積は、周辺の標準的な戸建住宅の敷地面積に比して著しく広大と認められ、②接面道路から奥行距離の長い形状で、戸建住宅の敷地として利用する場合には、敷地内の道路開設など公共公益的施設用地を負担する必要が認められるから、相続税評価額の計算上、広大地の評価の適用を認めるのが相当である。(平21. 4. 6 東裁(諸)平20-151)
    東裁(諸)平20第151号
  • 支部名 東京 裁決番号 平200151
    裁決年月日 平210406 裁決結果 一部取消し
    争点番号 400802023 争 点 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
    裁決趣旨 開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要が認められるか否かの判断は、経済的に合理性のある戸建住宅用地の分譲を行った場合において、その負担が必要になるか否かによって判断するのが相当と解される。そうすると、①原処分庁が路地状敷地を組み合わせて区画割した開発想定図における各画地の地積は、ほぼその所在する地域における標準的な宅地(戸建住宅の敷地)の地積の範囲内となっていること、②原処分庁が路地状敷地を組み合わせて区画割りした開発想定図に基づく開発は可能であり、都市計画法等の法令に違反しないこと、③原処分庁の路地状敷地を組み合わせて区画割りした開発想定図は、潰れ地を生じさせずに土地を活用できるものであり、容積率及び建ぺい率の計算上、有利に作用する区画割であると認められること、④近隣の地域においても、路地状敷地を有する開発が行われていることから、本件土地については、原処分庁の開発想定図のとおり路地状敷地を組み合わせた開発が経済的に合理性を有するということができ、経済的に合理性のある戸建住宅用地の分譲を行った場合において、公共公益的施設用地の負担が必要な土地とは認められないから、広大地の評価の適用は認められない。(平21. 4. 6 東裁(諸)平20-151)
    東裁(諸)平20第151号